사회초년생이 처음 독립할 때 가장 큰돈이 오가는 게 전세예요. 그런데 뉴스에 전세사기가 끊이질 않죠. 무서운 건, 전세사기는 대부분 “몰라서” 당한다는 거예요. 반대로 말하면, 몇 가지 절차만 제대로 챙기면 대부분 예방할 수 있어요. 어려운 법률 용어 빼고, 계약 전·계약할 때·계약 후로 나눠서 “내 보증금 지키는 법”을 정리했어요.
보증금은 이 3단계로 지켜져요
복잡해 보이지만 핵심은 딱 3개예요. 이 흐름부터 머리에 넣고 시작하세요.
① 계약 전 — 등기부등본부터 확인
집을 보기만 하고 덜컥 계약하면 안 돼요. 계약 전에 등기부등본(등기사항전부증명서)을 떼서 세 가지를 확인하세요. 대법원 인터넷등기소에서 700원이면 누구나 뗄 수 있어요.
- 근저당권(빚)이 얼마나 잡혀 있나 — 이미 은행 대출이 많은 집은, 경매로 넘어가면 내 보증금이 뒤로 밀려요. “근저당 + 내 보증금”이 집값에 육박하면 위험 신호.
- 소유자 이름이 계약 상대와 같은가 — 등기부상 집주인과 계약서에 도장 찍는 사람이 같아야 해요. 대리인이면 위임장·인감증명서를 확인.
- 선순위 권리(가압류·신탁 등)가 있나 — 특히 ‘신탁’ 등기가 있으면 실제 소유자가 신탁회사라, 집주인과 계약하면 무효가 될 수 있어요. 이건 전문가 상담 필수.
시세도 꼭 확인하세요. 전세가가 매매가에 육박하는 ‘깡통전세’는 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 못 돌려받아요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 시세를 비교해 보세요.
② 계약할 때 — 계약서와 특약
- 계약서에 정확한 주소·금액·기간을 명시하고, 등기부상 주소와 일치하는지 확인.
- 특약을 넣으세요 — 예: “잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리변동을 하지 않으며, 위반 시 계약 해제 및 손해배상한다”, “전세보증금 반환보증 가입에 협조한다” 등.
- 계약금·잔금은 반드시 집주인 본인 명의 계좌로 이체하고 증빙을 남기세요.
③ 잔금·이사 당일 — 전입신고 + 확정일자 (가장 중요)
이게 보증금 보호의 핵심이에요. 두 가지를 이사 당일 바로 하세요.
- 전입신고(주민센터 또는 정부24) → ‘대항력’이 생겨요. 집이 팔려도 계속 살 권리예요.
- 확정일자(계약서에 도장) → ‘우선변제권’이 생겨요. 경매로 넘어가도 내 보증금을 먼저 돌려받을 순위를 확보해요.
⚠️ 치명적 함정: 대항력은 전입신고 ‘다음 날 0시’부터 생겨요. 악질 집주인이 이 하루의 틈에 집을 담보로 대출(근저당)을 받으면, 은행이 내 보증금보다 앞서게 돼요. 그래서 잔금 치르는 날 바로 전입신고+확정일자, 그리고 다음 날 등기부등본을 다시 떼서 이상이 없는지 확인하는 게 필수예요. 특약에 “잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지”를 넣는 이유가 이거예요.
④ 계약 후 — 전세보증금 반환보증 가입
마지막 안전장치예요. 전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관(HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사, SGI서울보증)이 대신 반환해주는 보험이에요. 보증료가 들지만(연 0.1~0.15%대), 보증금 전체를 지키는 값으로는 저렴해요. 사회초년생·청년은 보증료 지원 제도도 있으니 확인하세요. 가입 조건(전세가율 등)이 있으니 계약 전에 미리 가입 가능 여부를 알아보는 게 좋아요.
이런 신호는 위험 — 체크리스트
- 전세가가 매매가의 80~90% 이상인 집 (깡통전세 위험)
- 등기부에 근저당·가압류·신탁이 있는 집
- 집주인이 전입신고·확정일자·보증보험을 꺼리거나 미루라고 하는 경우
- 시세보다 유난히 싸거나 조건이 좋은 집 (미끼일 수 있음)
- 대리인·중개보조원하고만 얘기가 되고 집주인·공인중개사 확인이 어려운 경우
- 신축 빌라인데 시세 확인이 어려운 경우 (분양가 부풀리기 주의)
궁금해하시는 부분
Q. 전입신고랑 확정일자, 뭐가 다른가요?
전입신고는 ‘대항력'(계속 살 권리), 확정일자는 ‘우선변제권'(보증금 먼저 받을 순위)을 줘요. 둘 다 해야 완전히 보호돼요. 확정일자는 이사 전 계약서만 있어도 받을 수 있어요.
Q. 등기부등본은 언제 확인하나요?
① 계약 전, ② 잔금·전입신고 다음 날 — 최소 두 번 확인하세요. 계약 후 잔금 사이에 근저당이 새로 잡히는 경우가 있어서예요.
Q. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?
의무는 아니지만 강력 권장해요. 특히 빌라·오피스텔·깡통전세 위험이 있는 곳은 필수에 가까워요. 보증금 전체가 걸린 문제라 보증료가 아깝지 않아요.
Q. 이미 계약했는데 등기부에 근저당이 있어요.
근저당 금액 + 내 보증금이 집값 대비 어느 정도인지 따져봐야 해요. 위험하다면 집주인에게 근저당 말소를 요구하거나, 최소한 보증보험 가입을 확인하세요. 불안하면 전세사기예방센터(HUG)나 대한법률구조공단에 상담하세요.
Q. 보증금은 어디에 보관하다가 내나요?
잔금 전까지는 안전한 곳에 두되, 곧 쓸 큰돈이니 예금에 묶기보다 입출금 자유로운 파킹통장이 편해요. (→ 파킹통장·예금·적금 중 어디에)
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정확한 정보를 담으려 공식 자료만 참고했지만, 개별 사례까지 다루지는 못합니다. 애매한 부분이 있다면 무료 상담 창구를 이용하는 편이 빠릅니다.
자료 출처
- HUG 전세사기예방센터: khug.or.kr
- 찾기쉬운 생활법령정보(대항력·우선변제권): easylaw.go.kr
- 대법원 인터넷등기소 / 국토교통부 실거래가: iros.go.kr · rt.molit.go.kr