리츠(REITs)는 부동산에 소액으로 투자하는 방법으로 소개됩니다. 건물을 직접 살 수 없으니 지분으로 나눠 갖고, 임대료를 배당으로 받는 구조입니다.
그래서 ‘부동산이 오르면 리츠도 오른다’고 생각하기 쉽습니다. 국내 대표 리츠 ETF의 7년 성적을 계산해봤습니다.
+21.08%였습니다. 2019년 7월 상장 이후 지금까지, 매월 받은 분배금을 전부 포함해서 그렇습니다. 연으로 환산하면 2.7% 수준입니다.
상품 자체는 오히려 잘 만들어져 있습니다. 총보수 0.08%, 매월 분배, 매매차익 비과세입니다. 그런데 결과가 이렇습니다. 무엇을 담고 있는지, 어디서 시간을 잃었는지 확인했습니다.
 | 인간동그라미 공식 자료를 직접 확인하고, 숫자는 직접 계산해서 정리합니다. 세무사·노무사·투자전문가가 아닌 먼저 찾아본 사람입니다. 운영자 소개 › |
7년을 들고 있었다면
2019년 7월 18일 상장이니 이제 7년입니다. 구간별로 계산했습니다. 분배락이 반영된 수정주가라 매월 나온 분배금이 이미 포함된 수치입니다.
- 상장 이후(7년) — +21.08%, 연 환산 약 2.7%
- 최근 5년 — −2.88%
- 최근 3년 — +13.13% · 최근 1년 — +2.82%
- 급락 구간(6.22~7.30) — +0.90%
이번 급락 구간에는 플러스였습니다. 같은 기간 코스피200이 −40.81%였으니 확실히 다르게 움직였습니다. 주식 급락과 함께 무너지지 않는다는 점은 데이터로 확인됩니다.
다만 ‘덜 빠진다’와 ‘오른다’는 다른 이야기입니다. 7년 누적 +21.08%는 그 기간 예금에 넣어둔 것과 비교해봐야 의미가 잡힙니다. 이 글에서는 예금 금리를 직접 계산하지 않았으니 단정하지는 않겠습니다.
‘부동산’이라는 이름과 실제 구성
이 ETF가 담고 있는 것을 보면 이름에서 받는 인상과 조금 다릅니다.
- SK리츠 15.55% · 맥쿼리인프라 15.31% — 둘이 합쳐 30%를 넘습니다.
- KB발해인프라 11.68% · 롯데리츠 9.78% · 한화리츠 8.18%
- 전체 15종목, 상위 10종목이 87.71%
‘부동산’만 담긴 것이 아닙니다. 맥쿼리인프라와 KB발해인프라는 도로·터널 같은 인프라 자산에 투자하는 상품입니다. 이름에 ‘부동산인프라’라고 적힌 그대로입니다.
그리고 여기 담긴 것은 건물 자체가 아니라 그 건물을 소유한 회사의 주식입니다. 아파트값이나 땅값을 따라가는 것이 아니라, 상장된 리츠 회사의 주가를 따라갑니다. 부동산 시세와 리츠 주가가 같은 방향으로만 움직이지는 않습니다.
리츠 주가에는 임대수익과 배당, 차입금 사정, 신규 자산 편입 같은 요소가 함께 반영됩니다. 이 글에서 그 개별 요인까지 분해하지는 않았습니다. 확인한 것은 구성과 결과까지입니다.
한 번의 하락에 3년 6개월을 썼습니다
7년 +21.08%라는 숫자가 어디서 만들어졌는지 보려면 중간 과정을 봐야 합니다. 상장 이후 −30% 이상 떨어진 국면이 두 번 있었습니다.
- 2019.11 → 2020.03, −36.5% — 2021년 3월 회복(약 1년)
- 2022.04 → 2022.10, −33.7% — 2026년 4월 회복(약 3년 6개월)
두 번째 하락에서 3년 6개월을 썼습니다. 7년 중 절반을 ‘원금을 되찾는 데’ 보낸 셈입니다. 그리고 2026년 4월에 고점을 회복하자마자, 지금은 다시 그 고점 대비 −16.61%입니다.
‘안정적’이라는 인상과 실제 경로는 다를 수 있습니다. 매월 분배금이 나오니 흐름이 완만할 것 같지만, −33.7%가 나오고 회복에 3년 반이 걸리는 구간이 실제로 있었습니다.
나눠 샀다면 5년 성적이 뒤집힙니다
월배당 상품이라 매달 모아가는 방식으로 접근하는 경우가 많습니다. 같은 1,200만 원을 방식만 바꿔 계산했습니다.
- 5년 — 일시 −2.88% vs 매월 +2.92%. 적립 5.79%p 우위
- 3년 — 일시 +13.13% vs 매월 +4.81%. 일시 우위
- 1년 — 일시 +2.82% vs 매월 −2.67%. 일시 우위
5년 구간에만 적립식이 앞섭니다. 그 안에 2022년 −33.7% 하락이 들어 있어서, 적립식이 그 구간에서 낮은 가격에 물량을 늘렸기 때문입니다.
반대로 1년·3년은 하락 없이 완만하게 오른 구간이라 일시투자가 앞섰습니다. 적립식이 유리한 조건은 가격이 크게 오르내리는 것이고, 이 패턴은 코스닥150이나 금에서도 같았습니다.
계산 조건 — 총 1,200만 원 균등 분할, 분배락이 반영된 수정주가 사용(분배금 재투자 가정), 매매수수료·세금 미반영, 2026년 7월 30일 종가 기준.
상품 조건 자체는 좋습니다
성과와 별개로, 상품의 구조와 비용은 눈여겨볼 만합니다.
- 총보수 연 0.08% — 100만 원당 연 800원입니다. KODEX 200(0.15%)보다도 낮습니다.
- 매월 분배 — 매월 마지막 영업일 기준으로 지급합니다. 미국배당다우존스처럼 월배당 구조입니다.
- 국내 주식형 — 매매차익 비과세입니다. 해외 지수를 담는 ETF는 매매차익에 15.4%가 붙는데, 이쪽은 그렇지 않습니다.
비용이 싸고 세금이 유리하다는 것이 ‘수익이 난다’는 뜻은 아닙니다. 보수 0.08%는 7년 누적으로도 1% 미만이라, +21.08%라는 결과를 설명하는 요인이 되지 못합니다. 결과를 만든 것은 담고 있는 종목들의 주가입니다.
리츠를 담기 전에 확인할 것
- 부동산 시세를 따라가는 상품이 아닙니다 — 건물이 아니라 상장 리츠 회사의 주식을 담습니다.
- 7년 성적은 분배금까지 포함해 +21.08%였습니다. 월배당이 나온다고 총수익이 별도로 쌓이는 것이 아니라, 이 숫자에 이미 들어 있습니다.
- −33.7% 하락이 있었고 회복에 3년 6개월이 걸렸습니다. ‘안정적’이라는 인상만으로 접근하면 이 구간을 견디기 어렵습니다.
- 15종목뿐이고 상위 2종목이 30.86%입니다. 특정 리츠의 사정이 전체에 크게 반영됩니다.
- 보수 0.08%·월배당·매매차익 비과세는 분명한 장점입니다. 다만 그것이 성과를 만들지는 않았습니다.
앞으로 부동산이나 금리가 어떻게 될지는 이 글에서 다루지 않습니다. 확인할 수 있는 것은 이 상품이 무엇을 담고 있고, 지난 7년에 어떤 결과가 나왔는지까지입니다.
‘부동산은 올랐는데 리츠는 왜’라는 질문의 출발점은 리츠가 부동산 가격을 따라가는 상품이 아니라는 데 있습니다. 이름이 주는 인상과 실제로 담긴 자산을 먼저 맞춰보는 편이 순서에 맞습니다.
이 글은 특정 상품의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 공시와 시세를 받아 직접 계산한 결과이며, 과거 수익률은 미래 수익을 보장하지 않습니다. 시세는 2026년 7월 30일 종가, 구성종목은 2026년 7월 공시 기준입니다. 리츠 주가에 영향을 주는 개별 요인(임대수익·차입 조건·자산 편입 등)은 분해하지 않았고, 부동산 실물 가격과의 직접 비교도 하지 않았습니다. 금리·부동산의 향후 방향은 다루지 않으며, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.
데이터를 어디서 가져왔나
- 네이버 금융 — ETF 상세·구성종목(FnGuide 제공)·일별 시세(329200·069500, 2019.07~2026.07): finance.naver.com
- 미래에셋자산운용 TIGER — 상품 공시: tigeretf.com
- 기간 수익률·낙폭 국면·회복 기간·적립식 비교는 위 데이터를 받아 재테크랩이 직접 계산
월배당 구조를 미국 상품에서 본 글은 미국배당다우존스 편, 장기 부진을 다른 지수에서 본 글은 코스닥150 편에 있습니다. ‘안전자산’ 통념을 데이터로 확인한 글은 금 편입니다. ETF가 처음이라면 이 글부터 보시면 됩니다.